スムストック査定　計算式

スムストック査定　計算式

「スムストック査定」が再調達価格をベースに、建物の本質的な価値を評価する仕組みであることをご説明しました。ここでは、その査定額が具体的にどのような計算式に基づいて算出されるのかを、より詳しく見ていきましょう。

「スムストック査定」の計算式は、以下のようになっています。

査定額 ＝ ［｛（A1 × B1 ＋ 増1）× F1｝＋｛（A2 × B2 ＋ 増2）× F2｝＋ G］ × C × D × E × H1 × H2 × H3 × I － J

一見すると複雑に見えますが、それぞれの項目には、あなたの家の価値を適正に評価するための明確な意図が込められています。各項目を分解して見ていきましょう。

A：再調達価格（A1・A2）

これは、査定対象となる建物を、もし現在同じ仕様で建築した場合にかかるであろう価格です。建物の価値を測る上での出発点となります。

A1（スケルトン部分）： 建物の骨組みや構造体など、建物の根幹をなす部分の再調達価格で、全体の60%を占めます。
A2（インフィル部分）： 内装、設備、建具など、生活空間を構成する部分の再調達価格で、全体の40%を占めます。

B：現価率（B1・B2）

これは、建物の流通における耐用年数を考慮し、現在の価値を算出するための比率です。

B1（スケルトン部分）： 構造躯体の耐用年数を50年として算出されます。
B2（インフィル部分）： 内装・設備の耐用年数を15年として算出されます。
このように、耐用年数の異なるスケルトン部分とインフィル部分を分けて評価することで、建物の経年劣化による価値の減少をより現実に即した形で捉えることができます。

C：機能調整率

これは、住宅の基本的な機能性に関する評価を反映させるための補正率です。「収納スペースの量と使いやすさ」「風通しの良さ」「自然光の入り具合」「家事動線などの機能性」といった要素が評価されます。

D：可変補正率

これは、間取りの変更や将来的な増改築のしやすさなど、住宅の可変性を評価して反映させる補正率です。ライフスタイルの変化に対応できる柔軟性は、中古住宅の価値を高める要素となります。

E：外構補正率

これは、庭や駐車場、塀などの外構の状態を評価して反映させる補正率です。手入れの行き届いた外構は、物件全体の印象を向上させます。

F：観察補正率（F1・F2）

これは、外装、内装、設備などの状態を、購入希望者の視点で細かく観察し、評価するものです。

F1（スケルトン部分）： 外壁の傷み具合、基礎の状態など、構造躯体に関する評価を反映します。
F2（インフィル部分）： 内装の汚れや傷み、設備の老朽化具合など、内装・設備に関する評価を反映します。

G：リフォーム・性能向上工事加算

これは、過去に行われたリフォーム工事や性能向上工事が、資産価値の向上にどれだけ貢献しているかを評価し、査定額に加算するものです。

リフォーム工事: キッチンや浴室などのインフィル部分に関する工事で、資産価値向上につながり、メンテナンス工事以外のものが、15年以内に行われた場合に評価されます。
性能向上工事: 外装や屋根を対象とした、15年以上の償却期間を持ち、従前よりも住宅の価値が向上する工事が評価されます。

H1：建物市場性比率：市場ニーズ

これは、売却時の市場における物件の訴求力の差異を評価するものです。例えば、人気のエリアにある、特定の層にニーズの高い間取りである、といった要素が考慮されます。

H2：建物市場性比率：メンテナンスプログラム

これは、メーカーなどが提供する長期メンテナンスプログラムの実施状況が、市場における安心感や信頼性に与える影響を評価するものです。定期的なメンテナンスを受けている住宅は、高く評価される傾向があります。

H3：建物市場性比率：認定住宅

これは、長期優良住宅などの認定を受けているか否かによって、市場への訴求力を評価するものです。認定住宅は、省エネ性や耐震性などが高く評価されます。

I：建築年数調整率

これは、築5年以内の比較的築浅の物件に対して、一般的な取引事情などを考慮して適用される特別な補正率です。

J：メンテナンス調整額

これは、外壁、屋根、バルコニー、防水、防蟻対策に関して、それぞれの仕様による耐用年数に対し、減価（償却）した分を査定金額から減額するものです。ただし、適切なメンテナンスが実施されている場合は、減額幅が小さくなる、あるいは減額されないこともあります。

このように、「スムストック査定」の計算式は、あなたの家の様々な側面を細かく評価し、その価値を総合的に判断するよう設計されています。単に築年数だけで判断するのではなく、建物の構造、維持状況、機能性、将来性、そして市場のニーズまでを考慮することで、より客観的で納得感の高い査定額が算出されるのです。