住宅ローン残高の確認

住宅ローン残高の確認

住宅ローンが残っている状態で家の査定を検討されている場合、売却を進める上で最も重要な確認事項の一つが、住宅ローンの残高です。なぜなら、原則として、家を売却する際には住宅ローンを完済する必要があるからです。

売却代金が住宅ローンの残債よりも多ければ、売却益を得て次のステップに進むことができます。しかし、売却代金が残債を下回る場合は、不足分を自己資金で補填しなければなりません。さらに、残債が売却代金を大幅に上回る「オーバーローン」の状態であれば、金融機関と相談し、不足額を別途ローンで借り入れるなどの対策が必要になります。いずれにしても、売却を本格的に検討し始める前に、住宅ローンの残高を正確に把握し、金融機関に相談しておくことが不可欠です。

住宅ローンの返済期間や、購入時の自己資金額、土地と建物の価格のバランスによって、借入残高と売却金額の関係は大きく変動します。一般的な目安としては以下のようになります。

築10年未満の場合:
新築物件を購入した場合、自己資金を2～3割程度投入していないケースでは、住宅ローンの残高が売却金額を上回ることが少なくありません。30～35年の返済期間でローンを組んでいる場合、返済期間の初期段階では元金よりも利息の返済割合が高いため、残高が思ったほど減っていない可能性があります。

築10年～15年の場合:
この時期は、返済期間を20～25年で組んでいるか、30～35年で組んでいるかによって、残高に大きな差が生じます。返済期間の半分近くまで来ていれば、土地の評価額が大きく下落していない限り、売却金額が残高を上回るケースが増えてきます。

築16年～20年の場合:
返済期間を20～25年で組んでいる場合は、土地の評価額によっては、売却金額から残債を差し引いても手元に資金が残る可能性があります。しかし、30～35年で組んでいる場合は、建物の評価額がほぼゼロに近づくため、特にメーカー系の住宅でない場合は、売却が厳しくなることがあります。

築20年～25年の場合:
返済期間を20～25年で組んでいる場合は、残債があっても自己資金で十分に返済できる可能性があります。30～35年で組んでいる場合でも、残債は1000万円を切ってくることが多く、売却金額が残債を上回るケースが増えてきます。

住宅ローン残高を確認する際の重要な注意点

住宅ローンの残高を確認する際には、現在の残高だけでなく、「売却が完了する時点での残高」を予測しておくことが重要です。毎月一定額を返済している場合、半年後には残高が数十万円単位で減少している可能性があります。例えば、毎月10万円返済している場合、半年後には現在の残高から約50万円減少します。売却代金が入金される時期を考慮して最終的な残高を把握することで、より正確な資金計画を立てることができ、売却価格の設定にも影響を与える可能性があります。

家の査定後、本格的に売却へと進む場合、多くの方が前向きな理由で、そして手元に資金が残る形での売却を希望されるでしょう。特に住み替えを検討している場合は、新たな住居の購入資金や諸費用が必要となるため、住宅ローンの完済に多くの資金を充てたくないと考えるのは自然なことです。

また、賃貸物件への引っ越しを検討している場合でも、引っ越し費用、不用品の処分費用、賃貸契約に伴う初期費用など、様々な費用が発生します。自宅をより魅力的に見せるためのリフォームが必要になるケースも考えられます。

このように、自宅の売却に伴う資金計画において、住宅ローンの残高は非常に大きな影響力を持つ要素となります。査定を依頼する前に、必ず住宅ローンの残高を確認し、将来的な資金計画を見据えた上で売却活動を進めることが、スムーズで安心な住み替えの実現に繋がります。