売り出し価格と成約価格の違い

売り出し価格と成約価格の違い

インターネットで公開されている物件情報は、売り出し価格の推移を把握する上で一定の参考になります。価格が変更されたり、掲載が終了した物件を見ることで、市場の動きをなんとなく掴むことができるでしょう。

しかし、実際にその物件がいくらで成約したのかという情報は、一般の人がインターネット上で見ることはできません。これらの成約価格は、不動産業者間の情報ネットワークである「レインズ」に登録されていますが、私たち一般の売却希望者は直接アクセスすることができないのです。

不動産会社の担当者が訪問査定に来た際に、査定金額の根拠となる資料として、近隣の成約事例を見せてくれることがあります。私の経験でも、ネットに出ている売り出し価格でそのまま成約しているケースはほとんどなく、多くの場合、価格交渉による値引きが行われていることがわかりました。すぐに買い手が見つかったような物件でも、50万円程度の値引きが入っていることもありました。

値引きの理由としては、物件の状態が現状渡しであることが前提であるため、購入後に必要となるであろう修繕費用や庭の手入れ費用などが考慮される場合も考えられます。私の物件は定期借地権付きだったため、値引きされた金額は、主に建物の評価額に影響したと考えられます。

以下は、不動産会社から提供された近隣の定期借地権付き中古住宅の成約データです。

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成約事例データ

事例 成約時期 売り出し価格 成約価格 値引き額 築年数 構造 保証金 (万円)
A 不明 不明 880万円 不明 13年 木造 300
B 不明 不明 960万円 不明 13年 木造 390
C 2015年5月 1380万円 890万円 △490万円 10年 木造 210
D 2015年3月 950万円 560万円 △390万円 14年 木造 330
E 2016年3月 1790万円 1650万円 △140万円 9年 木造 290
F 2015年8月 1750万円 1700万円 △50万円 9年 ヘーベル 160
G 2016年2月 1350万円 1350万円 ±0万円 15年 パナホーム 280


各事例の建物評価額（保証金を除く）

事例 建物評価額 (万円)
A 580
B 570
C 680
D 230
E 1360
F 1540
G 1070


築15年の標準的な建物のシミュレーション

建物購入金額：2200万円
完成年：2002年
評価方法 査定額 (万円) (購入金額に対する割合)
スムストック 850～1139 39%～52%
木造住宅 (20年償却) 500～667 23%～30%


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売り出し価格だけを見ていると分かりにくいですが成約価格と建物の評価額を比較してみると、いくつかの傾向が見えてきます。事例AとBは、木造住宅の評価額の範囲内と言えるでしょう。事例Cは、築10年という築浅であるためか、やや高い評価で成約しています。事例DとEは、同じ木造でありながら評価額に大きな差が見られます。これは、物件の状態や個別の事情が影響した可能性があります。

スムストック認定の物件（事例FとG）を見ると、築9年のヘーベルハウスであるFは、保証金も比較的安く、高い評価で成約しています。一方、築15年のパナホームであるGは、シミュレーションの評価額に近い価格で成約しています。

また、売り出し価格からの値引き額を見ると、スムストック物件の値引き額が少ないことがわかります。これは、スムストック物件の場合、建物の査定根拠が詳細に示されているため、売り主も納得した価格で売りに出している可能性が考えられます。また、内覧時の建物の状態が良いことも、値引き額が少ない理由の一つかもしれません。

事前にシミュレーションした建物の評価額の範囲と、実際に成約したデータとを比較すると、概ねシミュレーションの範囲内に収まっていることがわかります。また、シミュレーションの上限に近い価格、あるいはそれをやや上回る価格で成約している事例も見られることから、売却のタイミングや物件が持つ独自の強みによっては、より高額での売却も期待できるということがわかります。

家の査定が終了した後、実際にいくらで売り出すかを決めるのは、最終的には売り主自身です。その際に、このように事前に成約価格の傾向を把握し、ご自身の物件の状況と照らし合わせながら売り出し価格を決定することが、売却成功への重要な鍵となります。