再調達原価から評価額を出して見る

前回の内容を踏まえ、今回は積水ハウスのシャーウッドで55坪の二世帯住宅を建てた場合の概算費用と、スムストック査定における建物の評価方法について、さらに詳しく解説していきます。ご自身の家の価値をより深く理解するために、ぜひご一読ください。

積水ハウス(シャーウッド) 55坪 二世帯住宅の概算費用（再掲）

人気YouTuber“まかろにお”さんの情報に基づいた坪単価で計算した、55坪の二世帯住宅の概算費用は以下の通りです。

坪単価120万円の場合

建物本体価格：6,600万円
付帯工事費（2割）：1,320万円
付帯工事費（3割）：1,980万円
合計金額（概算）：7,920万円～8,580万円


坪単価150万円の場合

建物本体価格：8,250万円
付帯工事費（2割）：1,650万円
付帯工事費（3割）：2,475万円
合計金額（概算）：9,900万円～1億725万円

これらの金額はあくまで目安であり、実際の費用は個別のプランやオプションによって大きく変動することを改めてご理解ください。

スムストック査定における建物の評価方法：スケルトンとインフィル

さて、ご自身の家の価値を考える上で重要なのが、スムストック査定における建物の評価方法です。スムストック査定では、建物を「構造躯体（スケルトン）」と「内装・設備（インフィル）」の2つの要素に分けて評価するという特徴があります。

構造躯体（スケルトン）： 建物の骨組みとなる部分（基礎、柱、梁、壁など）を指し、スムストック査定ではその価値を建物全体の60%と評価します。スケルトンは、一般的に50年程度の耐用年数で評価されます。

内装・設備（インフィル）： 内装材（壁紙、床材など）、住宅設備（キッチン、バス、トイレなど）を指し、スムストック査定ではその価値を建物全体の40%と評価します。インフィルは、スケルトンに比べて耐用年数が短く、一般的に15年程度で評価されます。


この評価方法を知っておくことで、ご自身の家の価値を概算で把握する際に役立ちます。例えば、築19年の二世帯住宅の場合、スケルトン部分はまだ比較的高い価値を維持している可能性がありますが、インフィル部分は経年劣化が進んでいるため、価値が減少していると考えられます。


スケルトン部分の評価

坪単価120万円で建てた55坪の二世帯住宅の場合、建物本体価格は6,600万円です。

スムストック査定では、スケルトン部分の割合が建物全体の60%とされています。したがって、新築時のスケルトン部分の評価額は以下の通りです。

6,600万円（建物本体価格） × 0.6（スケルトン部分の割合） = 3,960万円

スケルトン部分の耐用年数は50年とされているため、築19年経過した時点でのスケルトン部分の残存価値を単純に計算すると以下のようになります。

3,960万円 × (50年 - 19年) / 50年 = 3,960万円 × 31 / 50 = 2,455万2,000円

したがって、坪単価120万円で建てた55坪の二世帯住宅の場合、築19年のスケルトン部分の単純計算による評価額は約2,455万2,000円となります。

坪単価150万円で建てた55坪の二世帯住宅の場合、建物本体価格は以下のようになります。

55坪 × 150万円/坪 = 8,250万円

スムストック査定では、スケルトン部分の割合が建物全体の60%とされています。したがって、新築時のスケルトン部分の評価額は以下の通りです。

8,250万円（建物本体価格） × 0.6（スケルトン部分の割合） = 4,950万円

スケルトン部分の耐用年数は50年とされているため、築19年経過した時点でのスケルトン部分の残存価値を単純に計算すると以下のようになります。

4,950万円 × (50年 - 19年) / 50年 = 4,950万円 × 31 / 50 = 3,069万円

したがって、坪単価150万円で建てた55坪の二世帯住宅の場合、築19年のスケルトン部分の単純計算による評価額は約3,069万円となります。



ただし、これはあくまで一般的な評価方法であり、実際のスムストック査定では、建物の維持保全状況やリフォーム履歴などが加味されるため、個々の物件によって評価額は大きく異なります。